1. – Evaluación de la situación actual en el mercado inmobiliario de Marbella y si la “desaceleración” ha terminado y si hay buenas expectativas para las ventas para el resto del año.En comparación con hace un año, por el momento estamos en un mercado muy activo. El volumen de ventas ha aumentado, en general, por lo menos el 50-60%. Hace un año, pocas propiedades con precios de más de € 1. 000. 000 se vendían, pero ahora hay mucha más actividad, no sólo para las propiedades por debajo de los € 1. 000. 000 rango de precios, sino también para los adultos de hasta 2 €. 000. 000 y también los más caros en el mercado.Me encontré con un amigo la semana pasada que es un economista, escritor, profesor, experto en turismo y un hombre de gran talento, Lorenzo Soriano, de Tenerife. Lorenzo me dijo: “Estamos en un mercado de vendedores” “¿En serio? un mercado de vendedores? “, le pregunté. -Sí, porque hoy si el vendedor reduce su precio que pide, hay muchos más compradores “. Y es verdad. Un año o un año y medio atrás tuvimos los vendedores que bajaron sus precios iniciales, pero aún no se ha vendido sus propiedades. Ahora, cualquiera que realmente quiere vender, lo hará.Por el momento, el mercado está dominado por los cazadores de gangas “. Sin embargo, hay muchos compradores potenciales que no son realistas cuando se trata de hacer una oferta. Por ejemplo, podría estar interesado en una propiedad que era originalmente a la venta en 500 €. 000 y que se redujo luego por € 125. 000 a ponerla a un precio de € 375. 000, y luego ofrecen la mitad, sin tener en cuenta las ventas comparables: son simplemente manteniendo expectativas irreales en el mercado actual. La prensa nacional ha llevado a la gente a creer que, si hay un excedente de 1. 000. 000 nuevas construcciones en el mercado nacional, distribuidos en todos los municipios españoles, que están a la venta con una reducción del 40-50% en el precio, éste debe ser el mismo en Marbella.Pero, en primer lugar, no se puede comparar el mercado nacional en general a un mercado de lujo en una zona tan consolidada como Marbella. precios de las propiedades han bajado significativamente, por lo menos un 20% desde sus máximos históricos de hace tres o cuatro años, incluidos los de las mejores zonas, pero un comprador necesita recopilar información con el fin de entender lo que está vendiendo, a qué precios , y él ha de ser realista, si quiere comprar ahora. No hay una gran cantidad de nuevas construcciones para la venta, debido al Plan General de haber sido “en espera” desde hace 24 años que ha conducido a una escasez de tierras que se pueden desarrollar.También hay que tener en cuenta que no hay que muchas propiedades de segunda mano en venta en los más buscados después de áreas. El año pasado se calculó que sólo había alrededor de 4.500 propiedades de lujo, i. e. propiedades en buenas zonas residenciales de más de € 300.000. Por eso, aunque estamos en un mercado con propiedades a precios excepcionales, y que puede durar fácilmente por otros tres años, lo que vamos a ver, y lo que estamos viendo en este momento, es que cuando un negocio “real” se vende en un complejo residencial particular, no necesariamente será sustituido por otro inmueble con características similares y, gradualmente, el número de la “mejor compra” disminuirá.Cabe destacar que Marbella representa un mercado multi-país, con una temporada de 12 meses. Aunque el mercado nacional es muy importante, el número de compradores extranjeros fácilmente alcanza el 60% del total. Esto significa que hay muchos compradores potenciales más aquí que, digamos por ejemplo, las ciudades de Sevilla o Málaga, o en otros lugares que no atraen a los extranjeros.Por último, hay tres otros factores en juego en el mercado de Marbella que ha de tenerse en cuenta en este momento:Aunque no hay mucha actividad en el mercado, las negociaciones son más difíciles que nunca. A menudo, el vendedor considera que le está ofreciendo muy poco, porque le resulta difícil aceptar que su propiedad tiene un valor de mercado que ahora es más de lo que era hace unos años. Muy a menudo recibimos ofertas que son francamente ridículos, como se mencionó anteriormente. Repito que el que desea comprar debe “hacer su tarea”: él debe adquirir conocimiento del mercado y aprender lo que es la venta y los precios y, en este contexto, ser realistas en la búsqueda de una ganga.El problema que existe con respecto a los complejos residenciales con cargas urbanísticas de acuerdo con el nuevo Plan General: hasta que el Ayuntamiento establece el valor por metro cuadrado de la carga urbanística contra la propiedad en el área específica de Marbella donde se encuentra la propiedad, será complicado para estimar este valor sin la ayuda de un tasador nacional y se debe estar preparado para asumir los gastos correspondientes y el tiempo necesarios para hacer la valoración. Todos los compradores quieren hacer un “sin riesgo” de compra y le corresponde al Ayuntamiento y los abogados de los vendedores en los complejos con cargos para cuantificar la cantidad de la carga posible, haciendo así más fácil la venta, teniendo en cuenta todos los hechos y antes de poner la propiedad a la venta. Realmente debería ser así de fácil, pero, por desgracia, no es así en la práctica.Es interesante observar que el valor de las propiedades en el centro de la ciudad no ha caído en la misma medida que en el resto del municipio. Recientemente hablé con una agencia muy buena que se especializa en propiedades ubicadas en el centro de la ciudad y me dijeron que los precios han caído sólo entre el 5% y 10%.En resumen, podemos estar muy satisfechos con los progresos en la situación del mercado. Personalmente, me siento orgulloso del gran equipo de 24 profesionales, de 9 nacionalidades diferentes, que representan nuestra agencia. Ellos son los “campeones” en nuestra profesión … el equipo de ventas, el equipo de rentas y también el equipo de apoyo. También estoy muy contento de que mis hijos trabajan conmigo, que representan la cuarta generación de profesionales de bienes raíces en mi familia.2. – El tipo de propiedad que se vende más.Hasta finales del año pasado, la mayoría de la actividad del mercado se observó para las propiedades ubicadas en las zonas más consolidadas, con precios que piden por debajo de € 800.000. Ni que decir tiene que, en tiempos de dificultad económica, una segunda casa, especialmente si la financiación es necesaria, es un lujo que se puede hacer fácilmente sin él.Pero este año podemos ver que esas propiedades a la venta tienen, después de negociaciones, etiquetas de precio de hasta € 2.000.000, con actividad también en el rango de precios más alto del mercado.Por ejemplo, en muchos casos, una villa que se coloca en el mercado a un precio de alrededor de € 2,400,000 – € 2,500,000 se reducirá a aproximadamente € 2.000.000 y eventualmente atraer ofertas procedentes de alrededor de € 1,650,000 – € 1. 700. 000.3. – Áreas en las que la mayoría de las ventas se están realizando.Es evidente que las áreas donde la mayoría de las ventas se están realizando son las más consolidadas y donde las propiedades están mejor ubicadas. Nueva Andalucía es una de ellas, y en todas partes en la Milla de Oro, y también en los complejos residenciales en el este de Marbella.4. – ¿Qué debe tenerse en cuenta a la hora de comprar en el mercado actual.conocimiento suficiente del mercado para ser capaz de reconocer una buena relación calidad-precio (precio de oferta o la oferta de precios) en relación con la calidad y especificaciones, para poder reconocer lo que está sobrevalorado, y estar al tanto de los precios de venta real. Dicho esto, las propiedades sobrevaloradas (en el sentido de su precio de oferta) se puede ver vale la pena porque, en muchos casos, los propietarios no se han recibido muchas visitas y, posiblemente, bajará su precio considerablemente. Un buen agente será capaz de guiar a sus clientes y en este sentido y hará todo lo posible para mostrar lo que está disponible en el mercado … incluso propiedades de otros agentes … con la única intención de encontrar la propiedad que “queda mejor” y en el el mejor precio.A menudo, la “perfecta” de propiedad no se encuentra (o que no existe!) Y por lo que tendrá que ser un comercio “off”. A veces, una pareja no estar de acuerdo totalmente en una propiedad específica y así, encontrar una propiedad que agradará tanto normalmente significa llegar a algún tipo de compromiso.Si una propiedad se encuentra que se considera ser muy bien de precio, el cliente necesita hacer equipo con su agente y le invito a “sondear” precio mínimo del vendedor. Con esta información disponible, una “razonable” la oferta puede ser colocado. Si la oferta es demasiado baja, será como tirar un balde de agua fría sobre el vendedor y no hay respuesta será bien recibido. La idea es colocar una oferta que despierte el interés del propietario y participar él en las negociaciones.Al realizar una oferta, hay que ser muy articulado y debe prestar gran atención a los detalles de la transacción, no sólo el precio, y estos deben ser tratados con todos al mismo tiempo: si el mobiliario es incluido en el precio, cuando que el comprador esté listo para firmar el contrato privado y pagar el correspondiente 10%, cuando iba a estar listo para cerrar, y todos los demás puntos correspondientes a la oferta. Y, sobre todo, debe quedar muy claro que un depósito de € 10.000 € 20.000 o tendría que ser pagado inmediatamente, tan pronto como la oferta sea aceptada. Si el comprador pueda demostrar que no está dispuesto a hacer el compromiso inmediatamente, atraerá la atención del vendedor y demostrar que se toma en serio su oferta. Aquellos compradores que ponen cuatro ofertas simultáneamente sólo enviar un mensaje que será interpretado como algo más que genuina.5. – ¿Qué poner de relieve la hora de vender una propiedad.Lo más importante es fijar un precio que pide que parece interesante para el público de la propiedad a la venta. Si el precio es demasiado alto, visionados no se generarán. Si el precio es el adecuado para el mercado actual, las visitas se harán y el resultado será el propietario a recibir ofertas.De contacto ha de ser mantenido con los agentes y el vendedor debe solicitar la retroalimentación de su mandatario, si el resultado de una visión no se informa. Aunque esto debe ser en el protocolo del agente, más de las veces no sucede, sobre todo para las propiedades no exclusiva. Es importante que el vendedor “trabaja” a sus agentes para que le den prioridad entre sus clientes.La propiedad debe estar limpio, con pintura en su mejor momento, y en buen estado general con el fin de dar la mejor impresión posible para el comprador potencial. Es lo mismo que al vender un coche, tiene que estar limpio y sin arañazos en la carrocería, con el fin de vender al mejor precio. Esto elimina las posibles objeciones de los compradores que, psicológicamente, valorará las reparaciones, pintura, etc por lo menos 10 veces el valor real con el fin de tratar de bajar el precio.6. – Si la crisis inmobiliaria ha cambiado el tipo de cliente y el mercado.Por supuesto, el tipo de cliente es muy diferente a la de cuatro o más años y el mercado ha cambiado, obviamente, es exactamente lo opuesto a lo que era antes.Por el momento, estamos pasando por un momento muy interesante en el mercado, con mucha actividad, aunque en muchos aspectos, como se mencionó anteriormente, tiene tanto sus dificultades y sus desafíos. En la actualidad hay muchos negocios que pensábamos que nunca volvería a ver. El que tiene intención de comprar debería comenzar a “sondear” el mercado ahora. No es que las mejores propiedades a precios va a vender de inmediato, pero, debido a la cantidad actual de los posibles compradores en el mercado y el volumen de ventas reales, lo que está muy claro es que el mercado de Marbella ya ha tocado fondo y la recuperación es ya en marcha.Copyright © 2010 Panorama Propiedades
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